賃貸経営に適した管理方式は?委託管理とサブリース管理徹底比較

賃貸経営においては、物件の管理方式を適切に選択することが重要です。自主管理、委託管理、サブリース管理のそれぞれには長所と短所があり、オーナー自身の経営スタイルや物件の状況に合わせて最適な方式を選択する必要があります。以下では、委託管理とサブリース管理の特徴を詳しく比較していきます。

1.はじめに

賃貸経営における管理方式の重要性

賃貸経営において、管理方式の選択は大変重要です。物件の維持管理や家賃収入の確保など、多くの側面に影響を及ぼすためです。

不動産オーナーには、以下の3つの管理方式が一般的です。

管理方式	概要
自主管理	オーナー自身が物件管理を行う
委託管理	専門の不動産会社に管理を委託する
サブリース管理	不動産会社がオーナーから一括借り上げを行う

自主管理は手間と責任が大きい一方、コストを最小限に抑えられます。委託管理とサブリース管理は、専門家に任せられるメリットがありますが、費用がかかります。

管理方式によって、リスクの所在や収支の構造が大きく異なります。物件の規模や自身のスキルなどを踏まえ、賃貸経営スタイルに合った方式を選ぶ必要があります。

2.管理方式の種類と概要

(1)自主管理

自主管理とは、オーナー自身が物件の管理を行うことです。修繕や清掃、賃借人の入退去手続きなど、一連の管理業務を自身で行います。この方式のメリットは、管理費用を最小限に抑えられることです。しかし、オーナーには専門知識と時間的余裕が必要となるため、物件が大規模化したり、遠隔地にある場合は向いていません。オーナー自身の事情と物件の状況を見極めながら、最適な管理方式を選択する必要があります。

(2)委託管理

委託管理とは、オーナーが物件の管理を専門の不動産会社に委託する方式です。不動産会社が賃借人との契約管理、家賃の徴収、修繕対応などの業務を代行します。オーナーは管理の手間から解放され、専門家に任せられるというメリットがあります。一方で、管理費用として不動産会社に支払う手数料が必要となります。

物件の大小や管理の難易度によって手数料は変動しますが、概して自主管理に比べてコストがかかります。ただし、オーナーの負担は軽減されるため、大規模な物件や遠隔地にある物件の管理に適しています。物件が集中しておらず、遠方に点在する場合でも、物件のある地域の不動産会社が管理することで、オーナーの手間を大幅に削減できます。一方で、自主管理に比べて管理費用がかかるため、収支への影響を慎重に検討する必要があります。

(3)サブリース管理

サブリース管理とは、オーナーが物件をサブリース業者に貸し出し、サブリース業者が賃借人の管理や家賃の徴収を行う方式です。オーナーは固定家賃を得ることができ、管理の手間から解放されるというメリットがあります。一方で、オーナーの収益が減少する可能性があるため、収支バランスを慎重に検討する必要があります。サブリース業者の選定にも十分注意を払う必要があります。

3.委託管理とサブリース管理の比較

自分で賃貸管理を行わない場合、「サブリース」と「委託管理」の2つの方式が考えられます。今回は、そんなサブリース管理と委託管理の違いを徹底比較します。

(1)家賃収入の金額

委託管理とサブリース管理では、オーナー収入となる家賃の金額が異なります。

委託管理の場合、オーナーが入居者から直接家賃を受け取ることができます。入居者から支払われる家賃から、管理会社への管理費用を差し引いた金額がオーナーの収入となります。

一方サブリース管理では、サブリース会社が入居者から家賃を受け取った上で、オーナーにはその一部を支払う形になります。オーナーの収入は以下の通りです。

項目	金額
入居者からサブリース会社へ支払われる家賃	例)月額5万円
サブリース会社からオーナーへ支払われる家賃	例)月額4万円
差額＝サブリース会社の収入	例)月額1万円

つまり、入居者が支払う家賃の一部がサブリース会社の収入となり、オーナーの収入は相対的に減ることになります。オーナー収入の金額は、サブリース会社との契約内容によって大きく変わります。

(2)空室リスク負担

委託管理とサブリース管理では、空室リスクの負担が大きく異なります。

委託管理の場合
空室リスクはすべてオーナー側が負担します。管理会社は家賃収入から手数料を差し引くだけで、空室期間中の損失はオーナーが被ります。

サブリース管理の場合
空室リスクは原則としてサブリース会社が負担します。サブリース会社は長期契約に基づいてオーナーへ家賃を支払い続けるため、オーナーの収入は一定額が保証されます。

項目	委託管理	サブリース管理
空室リスク負担者	オーナー	サブリース会社

空室リスク負担に違いがあるため、オーナーの方針に応じて管理方式を選ぶ必要があります。空室期間中の収入を確保したい場合はサブリース管理が、リスクを負ってでも家賃の上乗せを狙う場合は委託管理が適しています。

4.メリット・デメリットの比較

委託管理とサブリース管理のそれぞれのメリットとデメリットを比較していきます。

(1)委託管理のメリット・デメリット

委託管理の大きなメリットは、不動産会社に管理業務を委託することで、オーナー自身の手間が大幅に軽減されることです。

メリット	デメリット
管理業務の手間を軽減	管理費が発生
賃料を需要に合わせて設定可能	空室リスクが伴う

具体的には、入居者募集から契約、家賃徴収、退去精算など一連の業務を管理会社が代行してくれます。オーナーは単に報告を受け取るだけで済むため、多くの時間を確保できます。また、賃貸需要に合わせて賃料をオーナー自らコントロールすることも可能です。

その一方で、管理会社への管理費が発生することや、空室期間の賃料収入は０円となるリスクを負うといったデメリットもあります。

(2)サブリース管理のメリット・デメリット

サブリース管理には以下のようなメリットとデメリットがあります。

【メリット】

家賃収入が安定しており、空室リスクをサブリース業者が負担するため収支計画が立てやすい
サブリース業者に一括貸しするため、オーナー自身が各入居者と賃貸借契約を結ばなくてよい

メリット	説明
収入の安定	業者が一定の家賃収入を保証するため、安定した収入が見込める
手間の削減	サブリース業者が入居者と契約するため、オーナーの手間が大幅に省ける

【デメリット】

業者と契約する家賃が相場よりも低めに設定されるケースがある
長期契約のため柔軟な対応が難しい場合がある
契約更新時に家賃が値下げされるリスクがある

デメリット	説明
家賃の低さ	業者と契約する家賃が相場よりも低めに設定される可能性がある
硬直的な契約	長期契約のため柔軟な対応が難しい場合がある
家賃値下げリスク	契約更新時に業者から家賃値下げを求められるリスクがある

このようにサブリース管理にはメリット・デメリットがありますので、賃貸経営スタイルに合わせて検討する必要があります。

5.サブリース新法の影響

近年、一部のサブリース業者による不適切な行為が問題となり、2021年に「サブリース新法」が施行されました。この新法により、サブリース業者に対する規制が強化されるとともに、オーナーに対する情報開示義務が設けられました。

(1)業者への規制強化

サブリース新法では、サブリース業者に対する様々な規制が設けられました。具体的には、業者の登録制の導入や、業者の財務状況の開示義務、賃料の適正性に関する説明義務などが定められました。これにより、これまで問題となっていた一部の悪質なサブリース業者による不適切な行為を抑制し、サブリース事業の健全化を図ることが目的とされています。オーナーは、サブリース業者を選ぶ際にこうした規制に留意し、信頼できる業者を選ぶことが重要になります。

(2)オーナーへの情報開示義務

サブリース新法では、サブリース業者にオーナーに対する情報開示義務が設けられました。具体的には、賃料水準や管理費の内訳、さらには業者の財務状況などの重要事項を、オーナーに対して事前に説明し、書面で開示することが義務付けられました。これにより、これまでオーナーが把握しづらかった契約内容や業者の経営状況などが明らかになり、オーナーが適切な判断を行えるようになります。

サブリース契約を検討するオーナーは、この情報開示制度を活用し、業者の信頼性や契約内容の詳細を把握することが重要です。サブリース業者の財務状況や過去の実績、さらには顧客満足度などを確認し、自身の賃貸経営スタイルに合った適切な業者を選択することが肝心です。また、情報開示を通じて契約条件を十分に理解し、自身にとって有利な条件での契約締結を心がける必要があります。こうした慎重な検討と選定作業を経ることで、安心してサブリース管理を任せられる業者を見つけ出すことができるでしょう。

6.賃貸経営スタイルに合わせた選び方

(1)自身の関与度合い

賃貸経営の管理方式を選ぶ際には、まず自身の関与度合いを明確にする必要があります。自主管理を選択すれば、オーナー自らが物件の管理や入居者対応を行うことになりますが、委託管理やサブリース管理を選択すれば、業者に管理を委ねることができます。自身の時間的余裕や管理に関するノウハウの有無を考慮し、自らの関与度合いに合った管理方式を選ぶことが重要です。管理業務への関与を最小限に抑えたい場合はサブリース管理が、ある程度の関与を

(2)リスク許容度

オーナー自身のリスク許容度もまた、管理方式の選択に大きな影響を与えます。自主管理や委託管理を選択すれば、オーナー自身が空室リスクを負うことになります。一方、サブリース管理を選択すれば、業者がその空室リスクを負担するため、オーナーはそのリスクから解放されます。物件の稼働状況や賃料水準の変動リスクを許容できる範囲内に抑えたい場合は、サブリース管理を検討するのが賢明でしょう。

一方で、リスクをある程度負担しながらも物件の稼働状況をコントロールしたい場合は、委託管理が適していると考えられます。委託管理では物件の運営や入居者管理を専門業者に任せつつ、家賃収入の一部をオーナー自身が得られるため、リスク分散と収支バランスの確保が可能になります。

(3)収支バランス

賃貸経営における収支バランスの確保も、管理方式の選択に大きな影響を及ぼします。自主管理や委託管理では、オーナー自身が家賃収入の全額を得られるため、収支の柔軟性が高くなります。その反面、空室リスクを負うことで、収支の変動リスクも高くなります。

一方、サブリース管理では、業者が空室リスクを負うことで、収支の安定性が高まります。ただし、家賃収入は業者の収入分を差し引いた残額となるため、収支の柔軟性は低下します。オーナーの収支管理に対する関与度合いが低くなるため、収支の予測や調整が難しくなります。そのため、サブリース管理を選択する際は、自らのリスク許容度とオーナーとしての関与度合いを十分に検討する必要があります。収支の安定性重視か、それとも柔軟性重視かによって、管理方式の選択が変わってくるでしょう。