不動産オーナー必見!プロパティマネジメントのメリットとAM・BMとの違い

1. はじめに

プロパティマネジメントの重要性と必要性

不動産オーナーにとって、賃貸物件の適切な管理は非常に重要です。しかし、自ら物件管理を行うには多くの手間と専門知識が必要となります。例えば、以下のような業務が発生します。

・入居者の募集と審査
・契約の更新手続き
・家賃の徴収と督促
・建物の維持・修繕
・トラブル対応

これらの業務を一人で行うのは大変な負担となります。そこでプロパティマネジメントサービスを活用することで、オーナーはこうした煩雑な業務から解放され、本業に専念できるようになります。

また、専門のプロパティマネジャーが物件の一元管理を行うことで、賃料の適正設定や費用対効果の高い修繕計画などにより、物件の資産価値を維持・向上させることができます。つまり、プロパティマネジメントは単なる業務委託にとどまらず、賃貸経営そのものの最適化を実現するサービスなのです。

このように、プロパティマネジメントは不動産オーナーにとって必要不可欠なサービスと言えます。次の章では、プロパティマネジメントの詳細について解説していきます。

2. プロパティマネジメント(PM)とは

プロパティマネジメントとは、不動産オーナーに代わって物件の運営管理を行うサービスのことを指します。PMはオーナーの代わりに、賃貸物件の入退居、家賃の回収、修繕工事の手配など、物件管理に関わる幅広い業務を一括して行います。オーナー自身では手に負えない煩雑な業務を専門家に委託することで、物件の効率的な運営と不動産経営の最適化を図ることができるのがPMの大きな特徴です。

(1) PMの定義と役割

プロパティマネジメント(Property Management、PM)とは、不動産オーナーに代行して賃貸物件の運営・管理業務を行うサービスのことです。

PMを活用することで、オーナーは自らで物件管理を行う手間を大幅に省くことができます。PM会社に一括して管理を委託することで、管理やテナント対応などの業務から解放されます。

このように、PMはオーナーに代わって物件の経営管理を行っております。 物件の状況に合わせて細かい対応ができるのがPMの大きな強みです。

(2) PMの業務内容

主な業務内容は以下の通りです。

・入居者募集(広告掲載、内見対応など)

・賃貸借契約の締結

・家賃・共益費等の収納業務

・入退去時立会い

・建物の維持管理(修繕対応、清掃など)

・テナント対応

3. PMとAM(アセットマネジメント)の違い

(1) AMの定義と役割

アセットマネジメント(Asset Management、AM)とは、不動産の取得から運用、売却に至るまでの一連の資産運用プロセスを管理・最適化することを目的としたサービスです。主な業務は、不動産物件の投資計画の立案、物件の取得・運用・売却の実行、運用状況の分析・評価などです。

AMの目的は、投資家の投資目的に合わせて、不動産資産の価値を最大化することにあります。物件の取得から売却までの長期的な視点に立ち、投資収益の最大化を図ります。

(2) AMとPMの違い

一方、プロパティマネジメント(PM)は、個別の不動産物件の運営管理に特化したサービスです。PMの目的は、オーナーに代わって物件の稼働率の維持や家賃収納、修繕対応など、日常的な管理業務を行うことで、オーナーの負担を軽減することにあります。つまり、AMが長期的な投資戦略の立案に注力するのに対し、PMは物件の短期的な運営管理に重点を置いているのが大きな違いと言えます。

4. PMとBM(ビルディングマネジメント)の違い

(1) BMの定義と役割

ビルディングマネジメント(Building Management、BM)とは、オフィスビルや商業施設などの大規模な建物の運営管理を行うサービスです。BMの主な業務には、建物の設備管理、清掃・警備サービスの提供、テナントの入退居管理などがあります。BMの目的は、建物の機能性や快適性を維持し、オーナーや入居テナントの満足度を高めることにあります。

(2) BMとPMの違い

一方、ビルディングマネジメント(BM)は、大規模な商業施設やオフィスビルなどの建物全体の運営管理に特化したサービスです。BMの主な業務は、建物の設備保守、清掃・警備の提供、テナント管理などです。つまり、BMは建物全体の機能性と快適性を維持することに重点を置いているのに対し、PMは個別の物件の稼働率や収支管理など、物件レベルの運営管理に専門性を発揮するのが大きな違いと言えます。

このように、AMが長期的な投資戦略、BMが大規模建物の包括的な運営管理に注力するのに対し、PMは個別の物件レベルでの稼働率や収支管理などの短期的な運営管理に特化しています。つまり、BMがビル全体の機能性と快適性を維持するのに対して、PMは個々の物件の収益性や資産価値の向上に重点を置くのが大きな違いと言えます。この違いから、オーナーの目的や物件の特性に応じて、BMとPMを使い分けることが重要になってきます。

5. PMの具体的なメリット

(1) 収益性の向上

プロパティマネジメント(PM)を活用することで、不動産の収益性を大幅に向上させることができます。

PMの専門的なノウハウを活用することで、以下のようなメリットが期待できます。

・適正な賃料設定 市場動向を踏まえた適正賃料の提案により、賃料収入の最大化が図れます。

・高稼働率の実現 効果的な募集活動と、入居者ニーズに合わせた室内環境の整備により、空室期間を最小限に抑えられます。

・経費の適正化 ムダなコストを排除した効率的な運営により、経費を最小限に抑えることができます。

また、PMでは定期的な資産診断を行い、中長期的な視点から最適な修繕計画を立案します。計画的な修繕により、突発的な大規模修繕を防ぎ、収支の平準化を図ることができます。

このように、PMの導入により不動産の収益性が大幅に向上することが期待できます。

(2) 資産価値の維持・向上

プロパティマネジメントを活用することで、所有物件の資産価値を維持・向上させることができます。

物件の定期的な点検・修繕を怠ると、建物の劣化が進行し資産価値が下がってしまいます。プロパティマネジメント会社には、建物の状況を定期的に確認し、必要な修繕工事を提案・実施する役割があります。 適切なタイミングで修繕を行うことで、建物の経年劣化を最小限に抑えられます。

また、入居者ニーズに合わせたリフォームの提案も重要です。例えば以下のようなリフォームを行うことで、資産価値の向上が期待できます。

<リフォーム例> ・キッチンやバスルームのリフォーム ・共用部の内装リフォーム ・省エネ設備の導入 ・セキュリティ設備の強化

このように適切な修繕・リフォームを行うことで、建物の質を維持・向上させ、安定した資産運用が可能になります。プロパティマネジメントを活用することが不可欠です。

(3) 手間の軽減

プロパティマネジメントを活用することで、不動産オーナーは大きな手間を軽減できます。 具体的には以下の点が挙げられます。

・入居者への対応 入居者からの要望や苦情対応、退去手続きなどを代行してくれます。

・建物の維持管理 定期的な建物点検や必要な修繕工事の手配など、建物の維持管理業務を任せられます。

・賃貸借契約関連 新規の賃貸借契約書作成や契約更新手続きなどを代行してもらえます。

このように、日常的な賃貸管理業務の大半をプロパティマネジメント会社に任せられるため、オーナー自らが直接対応する手間が格段に軽減されるのです。特に遠隔地の物件を所有する場合には、プロパティマネジメントの活用がオーナーの大きな負担軽減につながります。

■5.PMの具体的なメリットの中では、こうした「手間の軽減」の点が重要なメリットの1つとなっています。

6. PMを活用するための手順

(1) 目的や要件の明確化

不動産オーナーがプロパティマネジメント(PM)を活用する際は、まず自身の目的や要件を明確化することが重要です。例えば、以下のような点を事前に確認しておくとスムーズです。

<目的> ・収益性の向上 ・資産価値の維持・向上 ・手間の軽減

<要件> ・管理対象物件の種別(オフィス、住宅、店舗など) ・管理を委託したい業務範囲(賃貸募集から退去まで全て、一部のみなど) ・管理体制に求める水準(対応の迅速性、テナント満足度など)

目的と要件を明確化することで、ニーズに合ったPM会社を選定でき、無駄のない効率的な運用が期待できます。

■6.PMを活用するための手順 PMを活用する際の具体的な手順を説明します。まず目的や要件を明確化した上で、PM会社の選定やサービス内容の確認を行う必要があります。

(2) PM会社の選定ポイント

プロパティマネジメント会社を選ぶ際のポイントは大きく分けて3つあります。

<1. 実績と信頼性> ・事業年数が長く、実績が豊富か ・賃貸管理戸数が多いか ・加盟団体や許認可を取得しているか

<2. サービス内容> ・入居者募集から退去まで一貫して対応できるか ・24時間体制の対応が可能か ・修繕対応の品質が高いか

<3. 料金プラン> ・報酬プランは明確で合理的か ・初期費用や修繕費の取り扱いは適切か ・値上げリスクはないか

このように、会社の信頼性、サービスの質と範囲、料金プランなどを総合的に見極める必要があります。複数社に見積もりを取り、内容を比較検討することが重要です。

(3) 契約内容の確認

契約の内容を確認することは非常に重要です。PM会社と契約を結ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

・委託料の内訳と金額 PM会社の手数料は、一般的に賃料の3~5%程度が相場です。高すぎる場合は要注意です。

・業務範囲の確認 PMの業務内容には様々なメニューがあります。ご自身のニーズに合った業務範囲を確認しましょう。

・契約期間と中途解約条件 長期の契約では、将来的なニーズの変化に対応しにくくなる可能性があります。中途解約条件も重要なポイントです。

・報告体制 PM会社からの定期報告の有無や内容について確認しましょう。オーナーとの連携体制も大切です。

このように、契約内容を入念にチェックすることで、トラブルを未然に防ぐことができます。PM会社と信頼関係を築き、オーナー様のご要望に沿ったサービスを受けることが肝心です。

7. まとめ

不動産賃貸経営においてプロパティマネジメントは欠かせない存在です。賃貸物件の収益性向上や資産価値維持・向上、さらには所有者自身の手間軽減など、多くのメリットがあります。

プロパティマネジメントとアセットマネジメント、ビルディングマネジメントの違いは以下の通りです。

プロパティマネジメントは物件の賃貸管理が中心となり、アセットマネジメントは資産価値の最大化、ビルディングマネジメントは建物の維持管理が主な役割です。

不動産オーナーは目的に応じた適切な業務委託が重要です。プロパティマネジメント会社の選定では、実績や手数料体系などを確認し、契約内容を十分検討することをおすすめします。