【賃貸不動産経営】管理会社を活用する？自分でする？3つの管理方法を比較

はじめに

賃貸経営における適切な管理方法の選択が重要

賃貸経営においては、適切な管理方法を選択することがとても大切です。賃貸管理は、オーナー自身で行う自主管理から専門業者に委託する方法、サブリースする方法と３つの選択肢があります。

それぞれの管理方法には長所短所があり、オーナーの状況に合わせて最適な選択が必要となります。例えば、少数の物件で時間的余裕があれば自主管理が向いていますが、多数の物件や遠方物件の場合は委託管理を検討するなど、物件数や地理的条件で適切な方法が変わってきます。

本記事では、賃貸経営における3つの主な管理方法について、それぞれのメリット・デメリットを解説し、どのような点を考慮して方式を選ぶべきかをわかりやすくまとめます。オーナーの状況に合わせて、時間的余裕、専門知識の有無、コストとリスクの許容度などを考慮し、適切な管理方法を選択することが重要です。

賃貸不動産管理の３つの方法

(1)自主管理

賃貸オーナー自身が直接管理する方法

賃貸経営における自主管理とは、不動産会社等に委託せずにオーナー自身が物件の管理業務を行う方法です。

管理業務はすべて自分で行う

自主管理では、賃貸オーナーご自身が直接、賃貸物件の管理業務をすべて行います。具体的には以下のような業務が発生します。

このように、入居者対応から設備管理まで幅広い業務に直接携わる必要があります。賃貸経営の経験が浅い場合は、関連する法令や知識を事前に学習しておくことが重要です。

一方で、自主管理ならば管理業者への手数料支払いが不要です。また、入居者との直接対応が可能なため、スムーズなコミュニケーションが期待できます。

(2)委託管理

不動産会社などの専門業者に管理を委託する方法

委託管理では、自主管理とは異なり上記の管理業務を不動産会社などの専門業者に委託する方法です。

管理業務の大部分を管理委託先が担う

委託管理の場合、賃貸物件の管理業務のほとんどを不動産会社などの専門業者に委託することになります。具体的な業務内容は次の通りです。

このように、入居者募集から退去手続きまで一連の業務をワンストップで委託先が担います。オーナーは収支の確認など最小限の関与で済むため、手間がかからず便利です。一方で、管理委託手数料が発生するデメリットもあります。

管理業務の一部分を管理委託先が担う

上記の賃貸物件の管理業務の一部分を不動産会社などの専門業者に委託するケースもあります。

例えば、入居者募集と重要事項説明や契約等の入居手続きまでは管理業者に委託し、それ以外は自己管理とするケースです。

(3)サブリース管理(一括借り上げ)

サブリース会社が一括で物件を借り上げる方法

サブリース管理とは、サブリース会社（多くが不動産会社）が一括で物件を借り上げます。そのため、サブリースした不動産会社は各区画の賃借人と転貸借（サブリース）契約を結びます。

不動産会社が入居者募集から管理までを一手に担う

サブリース管理は、サブリース会社が物件を一括で借り上げる方法です。サブリース会社が転貸人となり入居者募集から管理までを一手に担います。

つまり、オーナーはサブリース会社との契約のみで、入居者への対応は一切不要になります。サブリース会社がすべての管理業務を請け負うため、オーナーは完全に不動産収益の「受け手」となれます。

一方で、オーナーから見た賃料収入は抑えられる傾向にあります。また、物件の用途変更や増改築などに制限がある場合があります。

各管理方法のメリット・デメリット

自主管理、委託管理、サブリース管理それぞれのメリットとデメリットをみていきましょう。

(1)自主管理

メリット:手数料不要、直接対応できる等

自主管理の大きなメリットは、管理業務に関わる手数料を支払う必要がないことです。不動産管理会社に委託する場合、管理手数料として賃料収入の一定割合を支払う必要があります。一方、自主管理では管理費用をほとんど負担する必要がありません。また、賃借人とのやりとりや修繕対応など、物件管理の細かな対応を自身で行えるため、状況に応じて迅速な対応が可能になります。オーナー自らが管理に関与することで、物件の状態を細かく把握し、適切な管理を行うことができるメリットがあります。

デメリット:時間的拘束、専門知識の必要性等

自主管理を行う際は、オーナー自身が賃貸物件の管理業務全般を担うことになるため、日々の対応に時間的な拘束を受けることになります。入居者対応、修繕対応、家賃の徴収など、賃貸経営に必要な様々な業務に精通する必要があり、オーナー自身が専門知識を持っていないと適切な管理が難しくなります。特に修繕対応では、問題の原因の特定や適切な業者選定など、一定の専門性が求められます。そのため、自主管理を行う際は、オーナー自身が管理業務に習熟する必要があります。

(2)委託管理

メリット:業務の外部委託が可能、専門家に任せられる等

不動産会社などの専門管理会社に管理業務を委託することで、オーナー自身が直接管理業務に関わる必要がなくなります。専門家が適切な入居者選定や家賃の回収、修繕対応などを行うため、オーナーの負担が大幅に軽減されます。また、オーナー自身では持ち合わせていない専門知識を活用できるため、より適切な管理が期待できます。さらに、緊急時の対応などをスムーズに行えるというメリットもあります。

デメリット:管理手数料の発生、一定の監視が必要等

委託管理を行う場合、不動産会社などの専門管理会社に管理業務を委託するため、その対価として管理手数料を支払う必要があります。この管理手数料は物件の規模や管理内容によって異なりますが、通常家賃収入の5%前後が目安となります。オーナーとしては、この管理手数料を差し引いた分の収益が得られることになります。

また、委託管理を行っている場合でも、オーナー自身が一定の監視を行う必要があります。入居者の状況や家賃の回収状況、修繕対応の適切性など、管理会社の業務遂行状況を定期的にチェックすることが重要です。管理会社に任せきりにせず、オーナー自身も物件の状況を把握し、必要に応じて指示を出すなどの対応が求められます。これらの監視を怠ると、管理会社による不適切な業務遂行や高額な修繕費の請求などのリスクが高まります。委託管理を選択する際は、管理会社の選定と業務の監視を確実に行う必要があるのです。

(3)サブリース管理

メリット:完全委託可能、収支が安定する等

サブリース管理では、不動産会社が入居者の募集や家賃の回収、修繕対応など、物件管理に関するほぼすべての業務を一手に引き受けてくれます。オーナーはこれらの煩雑な管理業務から解放されるため、時間的な負担を最小限に抑えることができます。また、不動産会社が一定の家賃を保証してくれるため、賃料収入の安定性も確保できるのが大きなメリットです。オーナーにとっては、専門家に物件の管理を完全に委ねられ、収支の見通しが立てやすい管理方式といえ、オーナーにとっては大変魅力的な選択肢となります。

デメリット:賃料収入が抑えられる、物件の使用制限がある、売却時に不利等

不動産会社が一定の賃料を保証するものの、その保証額はサブリースでない場合の賃料よりも低くなる傾向にあります。また、不動産会社との契約では物件の用途や内装変更など、オーナーの自由な使用が制限される場合もあります。

また、相場の賃料より低く設定される傾向が多いサブリースでは、売却の際にも利回りが低くなる等の理由から売却時に不利となります。サブリースとは言え借地借家法によりサブリース会社の賃借権は保護されるのでサブリースを外すことが困難なことも理由のひとつです。

このように、サブリース管理では安定的な収支が得られる一方で、収入の最大化や物件の自由な活用が難しくなるというデメリットが存在します。オーナーはこうしたトレードオフを理解し、自身のニーズに合った管理方法を慎重に選ぶ必要があります。

管理方法の選択ポイント

所有物件の戸数

自主管理は１～２物件程度の少数物件の場合に適しています。一方、物件数が増えるほど管理業務の負担も増大するため、委託管理やサブリース管理の検討が必要となります。特に10物件以上の大規模な賃貸経営では、専門家に管理を委ねることで大幅な時間とコストの削減が可能になります。物件数が多い場合は、管理の煩雑さを考慮し、自分で直接管理するよりも外部委託の検討が賢明でしょう。

時間的余裕

自主管理の場合、オーナー自身が管理業務全般を行う必要があるため、日々の対応に多くの時間を割かなければなりません。一方で、仕事や家事など、他の予定が多忙な場合には管理業務に十分な時間を費やすことが難しくなります。そのような場合は、管理会社に業務を委託することで、時間的な負担を大幅に軽減することができます。委託管理やサブリース管理を選択すれば、専門家に管理を任せられるため、オーナー自身は物件経営に集中できるでしょう。

専門知識の有無

賃貸経営における管理業務には法律知識や会計知識、入居者対応のスキルなど、専門性の高い知識が必要とされます。自主管理を行う場合、これらの知識を自ら習得しなければなりません。一方で、委託管理やサブリース管理を選択すれば、管理会社の専門スタッフが代わりに業務を行うため、オーナー自身が専門知識を持っていなくても問題ありません。特に、未経験のオーナーや管理業務に不慣れな場合は、専門家に任せることで確実な管理が行えます。

コストとリスク許容度

自主管理を行う場合、初期投資や管理業務に伴う諸経費はかかりませんが、リスク管理や入居者対応などに多くの時間を費やす必要があります。一方で、委託管理やサブリース管理を選択すれば、管理業務に関する手数料が発生しますが、リスク管理は管理会社が担うため、オーナー自身の負担は軽減されます。コストとリスクのバランスを考慮し、自身の許容範囲に合わせて管理方法を選択することが重要です。

まとめ

賃貸経営における管理方法は、(1)自主管理、(2)委託管理、(3)サブリース管理の3つに大別されます。

いずれの方法を選択するかは、所有物件の戸数、時間的余裕、専門知識の有無、コストとリスク許容度などを総合的に勘案する必要があります。

自身に合った管理方法を見極め、物件の適切な管理につなげることが賃貸経営の成否を分けるポイントです。