1. はじめに
収益物件の選定は、賃貸経営の成否を分ける大切な要素です。
適切な物件を選ばなければ、入居率の低下や大規模修繕費の発生など、賃貸経営に多大な影響を及ぼします。一方、良い物件を選定できれば、安定した家賃収入と資産価値の維持が見込めます。
物件選定のポイントは以下の通りです。
-
立地条件(交通・生活環境・将来性)
-
物件の状態(築年数・設備・耐震性能)
-
賃料相場と需要動向
-
管理体制と管理費用の適正性
-
現実的な収支計画と投資採算性
-
不動産会社の信頼性とサポート体制
このように多岐にわたる項目を総合的に検討し、バランスの取れた物件を選ぶことが大切です。一つひとつの項目をおろそかにすれば、将来的なリスクにつながる可能性があります。
収益物件の選定は慎重に行わなければなりません。経験豊富な不動産会社に相談しながら、十分な検討を重ねることをおすすめします。
2. 立地条件
交通の利便性
収益物件の立地における交通の利便性は、入居者の確保や資産価値の維持において極めて重要な要素です。入居者は通勤・通学や日常の移動手段として、公共交通機関や主要道路の近接性を重視します。
具体的には以下の点に注目する必要があります。
-
最寄り駅からの徒歩分数(目安として10分以内)
-
主要駅や路線からのアクセス良さ(乗り換え有無など)
-
高速道路インターチェンジへの接近性
-
駅前や主要幹線道路までの距離
例えば以下の表のように、交通機関や主要道路までの距離を一覧化して比較するのが分かりやすいでしょう。
|
物件名 |
最寄駅徒歩分数 |
主要駅乗り換え |
高速ICまでの距離 |
|---|---|---|---|
|
A物件 |
3分 |
無 |
2.5km |
|
B物件 |
8分 |
有 |
5km |
このように交通アクセスの良し悪しを数値化して比較検討することで、物件の立地の優位性が一目でわかります。特に都心部やターミナル駅への交通アクセスは重要視されるポイントです。
生活施設の充実度
収益物件の立地条件を判断する上で、生活施設の充実度は重要な基準の一つです。周辺に十分な生活施設が揃っていないと、入居者にとって非常に不便な環境となってしまいます。
生活施設の主なものとしては、以下のようなものがあげられます。
|
施設名 |
距離目安 |
|---|---|
|
スーパーマーケット |
徒歩10分圏内 |
|
病院・クリニック |
徒歩15分圏内 |
|
公園・緑地 |
徒歩10分圏内 |
|
金融機関 |
徒歩10分圏内 |
|
コンビニエンスストア |
徒歩5分圏内 |
特に、スーパーマーケットやコンビニといった日用品の買い物施設は、入居者の利便性を左右する重要な要素です。また、緑地や公園の有無も、住環境の快適さに影響を与えます。このように、生活利便性の高い立地条件は、入居者の満足度を大きく左右するのです。
治安や環境
物件の立地する地域の治安や環境は、入居者の安全と快適性を左右する大きな要素です。治安が悪ければ空室が増え、家賃収入が下がる恐れがあります。
治安状況は、以下の点から総合的に判断する必要があります。
-
犯罪発生率
-
防犯カメラの設置状況
-
防犯パトロールの有無
-
照明の明るさ
また、騒音や大気汚染、インフラ整備状況なども、環境の良し悪しを判断する上で欠かせません。
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項目 |
具体例 |
|---|---|
|
騒音 |
道路や工場からの騒音 |
|
大気汚染 |
工場や交通量の多い道路からの排気ガス |
|
インフラ |
上下水道、ガス、電力などの整備状況 |
環境が悪ければ、入居希望者が減り、空室リスクが高まります。事前に十分な現地調査を行い、治安と環境の両面から総合的に判断することが賢明です。
人口動態と将来性
収益物件の立地を選ぶ際、人口動態と地域の将来性を見極めることは重要です。人口が増加基調にある地域であれば、賃貸需要の高まりが期待できます。一方、人口減少地域では需給バランスが崩れ、空室リスクが高まる可能性があります。
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人口動態の指標 |
確認ポイント |
|---|---|
|
転入超過数 |
プラスであれば人口流入地域 |
|
年少人口比率 |
高めであれば子育て世帯需要 |
|
生産年齢人口比率 |
高めであれば単身者・DINKS需要 |
また、新規開発地域や再開発が控えているエリアでは、将来的な人口増加と賃貸需要の高まりが見込めます。一方で、町おこしや企業誘致など、地域活性化の動きがない地域は人口減少リスクに注意が必要です。
このように、人口動態と将来性を多角的に分析し、需要の見通しを立てることが収益物件の選定では欠かせません。
3. 物件の状態
築年数
物件の築年数は収益不動産を選ぶ上で重要な基準の一つです。新築物件は高額ですが、設備の老朽化を心配する必要がありません。一方で、中古物件は価格が比較的安く、すぐにキャッシュフローを得られる利点があります。
一般的な目安としては、以下のように築年数によって物件価値が変わってきます。
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築年数 |
評価 |
|---|---|
|
新築~10年 |
最も資産価値が高く、設備も新しい |
|
11~20年 |
比較的資産価値は高いが、部分的な修繕が必要 |
|
21~30年 |
修繕費がかさむ可能性が高い |
|
31年以上 |
建て替えや大規模修繕を検討する時期 |
築年数が経過すると、建物の資産価値は下がり、修繕費用がかさむリスクが高まります。そのため、投資採算性を考慮すると、原則は20年以内の物件が望ましいでしょう。ただし、立地条件や需要、収支計画次第では、築30年を超える物件でも投資対象になり得ます。
修繕・リフォームの状況
収益物件の購入を検討する際、修繕・リフォームの状況を確認することは欠かせません。物件が古くなるにつれ、様々な部位で劣化が生じるためです。
例えば以下の点に注意が必要です。
-
外壁や屋根の状態
-
内装(クロス、フローリングなど)の状態
-
設備(空調、給排水、電気など)の状態
-
共用部分(廊下、階段、EV、エントランスなど)の状態
これらは目視で判断するのは難しく、建物診断を専門業者に依頼するのが賢明です。修繕費用の見積もりも同時に行うことをおすすめします。
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部位 |
標準的な修繕周期 |
|---|---|
|
屋根 |
30～35年 |
|
外壁 |
15～20年 |
|
内装 |
10～15年 |
大規模修繕が必要な場合、資金計画も重要になります。修繕積立金の状況、ローンの組み換え余地なども検討が必要です。
設備の老朽化度
収益物件の設備の老朽化度合いは、投資価値を左右する重要な要素です。設備が古くなれば、入居者の満足度が下がるだけでなく、修繕費用の増加も避けられません。
主な確認ポイントは以下の通りです。
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設備項目 |
確認事項 |
|---|---|
|
給排水設備 |
配管の劣化状況、水漏れの有無 |
|
電気設備 |
幹線・分電盤の経年、容量の適正性 |
|
空調設備 |
エアコンの製造年、冷暖房能力 |
|
昇降設備 |
エレベーターの製造年、点検記録 |
|
防災設備 |
消火設備、非常警報設備の有無 |
これらの設備は新しければ新しいほど良いわけではありません。適切な更新周期を考慮し、大規模修繕の時期を見極める必要があります。設備の老朽化度合いを総合的に判断し、将来の修繕費用を算出することが投資採算に影響します。
耐震性能
収益物件の耐震性能は、大地震に備えるうえで重要な要素となります。1981年以前に建築された建物は、新耐震基準を満たしていない可能性があるため、専門家による耐震診断を受けることをおすすめします。
耐震性能の目安としては、以下の表をご参照ください。
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新耐震基準 |
内容 |
|---|---|
|
1981年以前 |
旧基準で耐震性に課題があり、補強が必要な場合が多い |
|
1981年〜2000年 |
一定の耐震性はあるが、最新基準を満たしていない |
|
2000年以降 |
最新の高い耐震基準をクリアしている |
建物の築年数に関わらず、耐震補強工事を実施していれば安全性は高まります。ただし、費用がかさむことから、投資採算性にも影響があります。
万が一の大地震で被災した際、入居者の安全確保はもちろん、建物の損壊によるコストロス、空室増加など、経営への打撃は計り知れません。収益物件の選定では、耐震性能を適切に判断することが不可欠です。
4. 賃料相場と需要
エリアの賃料相場
収益物件を選定する際、最も重要なポイントがエリアの賃料相場の把握です。収支計画を立てるうえで、適正な賃料設定は必須となります。
賃料相場については、複数の不動産ポータルサイトで公開されている情報を参考にすると良いでしょう。例えば、以下のようなデータがあります。
|
エリア |
平均賃料(円/月) |
前年比 |
|---|---|---|
|
東京都心5区 |
237,000円 |
+2.1% |
|
横浜市 |
115,000円 |
+1.8% |
|
名古屋市 |
98,000円 |
+0.5% |
※参考：○○不動産ポータルサイト調べ(2022年6月時点)
このように、一般的な賃料相場はエリア別に把握できます。ただし、実際の物件の設備状況や立地条件によって、相場との乖離が生じることがあります。
そのため、ポータルサイトの情報に加え、現地で物件を実際に見て回り、周辺の類似物件の賃料相場を確認することが大切です。また、近隣の不動産会社に相談し、口頭での情報収集も行うと良いでしょう。
入居者ターゲットに合った物件か
収益物件の選定において、最も重要なのは入居者ターゲットにマッチした物件かどうかです。例えば、ファミリー層をターゲットとする場合、広い間取りや充実した設備、学校や公園の立地環境が求められます。一方、単身者層をターゲットにするなら、駅近でコンパクトな1Rなどが適しています。
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ターゲット層 |
適した物件の条件 |
|---|---|
|
ファミリー層 |
・広い間取り |
|
単身者層 |
・駅近 |
|
学生層 |
・大学や専門学校が近接 |
|
高齢者層 |
・バリアフリー |
このように、ターゲット層に合わせて必要条件は異なります。入居者ニーズとのミスマッチは長期的な空室リスクにつながるため、十分な検討が不可欠です。立地条件や物件の仕様など、入居者目線で総合的に判断する必要があります。
周辺の空室率
投資物件の立地エリアの空室率は、需給バランスを判断する上で重要な指標です。空室率が高ければ、需要が少なく入居者を確保しづらいことを意味します。
通常、空室率が5%以下であれば需給がタイトな状態とされ、入居者の確保がしやすいと考えられています。一方、10%を超えると需要に対して供給が過剰な状態であり、投資物件の採算性が悪化するリスクがあります。
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空室率 |
需給状況 |
|---|---|
|
5%以下 |
需給タイト、入居者確保しやすい |
|
5~10% |
需給バランス |
|
10%超 |
供給過剰、採算性悪化のリスク |
空室率は物件の立地条件のほか、人口動態や景気動向によっても変動するため、現状値だけでなく将来予測も重要になります。エリアの空室率が一定水準を下回る見通しがない場合は、別の投資先を検討する必要があります。
将来の人口動態予測
収益物件の選定においては、当該エリアの将来の人口動態を予測することが重要です。人口が減少傾向にあれば、それに伴い物件の需要も低下することが予想されるためです。
一方、人口が増加傾向にある地域であれば、賃貸需要の高まりが見込めます。特に若年層の転入が多いエリアでは、単身者向けの賃貸需要が高まる可能性があります。
|
年代 |
人口増減率 |
|---|---|
|
20代 |
+5.2% |
|
30代 |
+3.8% |
|
40代 |
-1.5% |
|
50代 |
-3.1% |
上記は、あるエリアの過去5年間の年代別人口増減率です。このように、若年層の人口が増加基調にある地域は、単身者向け物件のポテンシャルが高いと言えます。
さらに、駅周辺の再開発計画や、大型商業施設の新設計画なども重要な要素です。そうした施設の整備によって、当該エリアの人口流入が見込まれれば、賃貸需要の高まりにつながるためです。
5. 管理状況
管理会社の質と信頼性
収益物件を所有する場合、管理会社の質と信頼性が重要になります。管理会社は建物の維持管理、入居者対応、修繕工事の手配など、様々な業務を担います。質の高い管理会社を選ぶことで、物件の資産価値を維持でき、トラブルリスクも最小限に抑えられます。
管理会社を評価する際のポイントは以下の通りです。
-
実績
-
管理手数料の水準
-
24時間対応体制の有無
-
定期的な建物点検の実施
-
入居者対応力と苦情処理の質
-
修繕工事の発注実績と対応力
-
オーナー向け情報提供の充実度
優良な管理会社は、長年の経験から高い専門性を有し、迅速な対応力と適正な料金設定がなされています。実際に管理を任せている物件の満足度や、オーナーの口コミ評判を参考にすると良いでしょう。
また、単に料金が安いからといって、管理会社を選ぶのは避けましょう。質が伴わない場合、将来的に大きなトラブルに発展する恐れがあります。
管理費の適正水準
賃貸経営では、収益を確保するうえで管理費の水準が重要なポイントとなります。管理費が高すぎると投資収益を圧迫してしまいますし、逆に管理費が手薄になると物件の資産価値の維持が困難になります。
管理費の適正水準は一概に言えませんが、標準的な目安は以下の通りです。
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管理費項目 |
標準的な目安 |
|---|---|
|
管理会社報酬 |
家賃の3~5% |
|
修繕積立金 |
家賃の年間1~2% |
|
その他経費 |
家賃の数% |
このように、総じて家賃の5~10%程度が管理費の適正水準と考えられています。
また、管理費の内訳を確認し、過剰な費用が含まれていないかをチェックすることも重要です。管理会社による報酬水準の違いや、修繕積立金の積み立て状況などに注目しましょう。
管理費の適正水準をしっかり見極めることで、物件の資産価値を維持しつつ、投資収益の最大化を図ることができます。
6. 収支計画
現実的な家賃収入予測
賃貸経営の収支計画を立てる上で、現実的な家賃収入の予測は欠かせません。家賃収入は物件の最大の収入源ですから、過大視せず現状に即した予測が重要です。
まず、エリアの賃料相場を調査し、物件の立地条件や設備水準などを勘案して適正家賃を算出します。さらに、以下の点にも留意が必要です。
-
入居者ターゲットに合った設備・間取りであるかどうか
-
周辺の空室率から需給バランスを把握する
-
将来の人口動態や都市開発計画などを見据える
|
項目 |
内容 |
|---|---|
|
適正家賃 |
物件の立地・設備を勘案した適正水準 |
|
空室損失率 |
周辺の空室率などから想定 |
|
賃料値下げ率 |
将来の建物劣化や需給を見越して設定 |
このように、現実的な家賃収入を予測するには、エリアの市況分析と物件の条件を総合的に検討する必要があります。過度に楽観的な予測は投資採算を損ねかねません。
適正な支出費用の見積り
収益物件の運営では、様々な支出が発生します。適正な支出費用を見積もることが重要です。主な支出項目は以下の通りです。
|
支出項目 |
内容 |
|---|---|
|
管理費 |
管理会社への支払い |
|
修繕費 |
建物の補修費用 |
|
公租公課 |
固定資産税など |
|
借入金返済 |
ローン返済 |
|
空室損失 |
空室による家賃収入の欠損 |
|
営繕積立金 |
大規模修繕の準備金 |
これらの支出項目を過小評価すると、キャッシュフローに支障をきたします。例えば、修繕費は築年数に応じて大きく変動します。また、空室損失は立地などによって異なるため、慎重に見積もる必要があります。
収支予測は、できる限り悲観的な前提で行うことをおすすめします。適正な支出費用の見積りにより、物件の収益性を正しく判断できるようになります。
キャッシュフロー計画
収益物件の投資採算性を検証する上で、キャッシュフロー計画の立案は欠かせません。まずは現実的な家賃収入の予測が重要です。エリアの相場賃料や周辺の空室率、入居者ターゲットなどを参考に、保守的な収入予測を立てましょう。
一方の支出費用では、以下の項目を適正に見積もる必要があります。
|
支出項目 |
例 |
|---|---|
|
固定費 |
管理費、修繕積立金、火災保険料 など |
|
運営費 |
広告宣伝費、入居者募集費用 など |
|
資金調達費用 |
借入金の支払い利息 など |
キャッシュフロー計画では、こうした収支を一定期間で予測します。月次や年次で見た時の手元資金残高を試算し、必要に応じて資金繰りの見直しを行います。中長期的な投資採算性を確認できるよう、しっかりとしたキャッシュフロー計画を立てることが不可欠です。
投資採算性の検証
収益物件への投資を検討する際には、採算性を慎重に検証する必要があります。具体的には以下の点に留意しましょう。
-
キャッシュフロー計画の作成 物件から得られる賃料収入から、管理費用や修繕積立金、借入金の返済額などの支出を差し引いて、純粋な手取り額を算出します。これを複数年にわたって推計し、キャッシュフロー計画を立てましょう。
|
年度 |
賃料収入 |
管理費用 |
修繕積立金 |
借入金返済 |
手取り額 |
|---|---|---|---|---|---|
|
1年目 |
600万円 |
120万円 |
60万円 |
300万円 |
120万円 |
-
投資指標の確認 作成したキャッシュフロー計画から、投資指標として以下の数値を算出し、投資判断の材料とします。
-
投資利回り
-
投資回収年数
-
内部収益率(IRR)
-
リスク分析 空室リスクや賃料下落リスク、金利上昇リスクなど、様々なリスク要因を想定した上で、それらが収支計画にどの程度の影響を及ぼすかをシミュレートします。
投資採算性の検証は、不動産投資の最重要ポイントです。丁寧に検討を重ねることが肝心です。
7. 不動産会社の選定
情報収集と口コミ評判
賃貸経営の収益物件を検討する際、不動産会社の情報収集と口コミ評判を確認することは非常に重要です。まず、複数の不動産会社から情報を集めることをおすすめします。インターネット上の情報だけでなく、実際に不動産会社を訪問して、直接スタッフと話を聞くのも良いでしょう。
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情報収集の方法 |
内容 |
|---|---|
|
インターネット |
公式サイト、口コミサイト、不動産情報サイトなど |
|
訪問・面談 |
物件の実際の状況確認、スタッフとの対話 |
|
セミナー・勉強会 |
不動産会社が主催するセミナーに参加 |
口コミ評判は、過去に取引した投資家の生の声を聞くことができるので参考になります。特に以下の点に注目しましょう。
-
物件の状況説明の正確性
-
対応のスピード感と丁寧さ
-
専門知識の豊富さ
-
アフターサポートの充実度
上記のように、しっかりと情報収集と口コミ評判のチェックを行うことで、信頼できる不動産会社を見極めることができます。
実績と専門性
不動産会社を選ぶ際は、その実績と専門性を確認することが重要です。長年の経験があり、地元に精通した会社であればあるほど、物件の選定や条件交渉で有利になります。
収益物件の取り扱い実績が豊富な会社であれば、収益性の高い物件を見つけやすくなります。また、収益物件の仲介に長けた専門性があれば、投資採算性の高い物件を提案してくれる可能性が高くなります。
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不動産会社の専門性 |
内容 |
|---|---|
|
地域専門 |
その地域の賃料相場や人口動態を熟知している |
|
用途専門 |
投資用物件や収益物件の取り扱いに長けている |
|
資産運用専門 |
物件取得から運用・管理まで一括対応できる |
このように、不動産会社の実績と専門性を見極めることが、収益物件選びで大切なのです。収益物件の取り扱いに実績のある会社を選ぶことをおすすめします。
アフターサポート体制
投資用物件を購入した後も、不動産会社のアフターサポート体制が十分であることが大切です。物件の管理運営や入居者対応などで、常に適切な支援が受けられる体制が整っているかどうかを確認しましょう。
具体的には、以下の点に注目します。
-
管理体制
緊急時でも対応できる体制があるか -
スムーズな入居者募集
空室が出た際の、効率的な募集活動 -
定期的な立ち入り検査
物件の状況を定期的に確認してくれるか -
賃貸借契約のサポート
新規入居者との契約手続きの代行など -
分かりやすい月次報告
収支状況を適切に報告してくれるか
物件の資産価値を長期的に維持するためには、不動産会社の手厚いアフターサポートが必要不可欠です。運営体制を重視して物件選定を行うことが賢明でしょう。
人的信頼性
不動産会社の人的信頼性を見極めることも重要です。物件情報の正確さや対応の丁寧さなど、営業担当者の対応力は業務の質を左右します。ここが最も大切なポイントかもしれません。
|
人的信頼性の高い不動産会社の特徴 |
|---|
|
・物件の説明が丁寧で分かりやすい |
|
・顧客のニーズに合わせた物件提案ができる |
|
・契約の流れや手順を適切に説明してくれる |
|
・フォローアップが行き届いている |
また、営業担当者が頻繁に交代するのは避けたいものです。専門知識と実績に裏付けられた不動産会社を選ぶことで、安心して取引できるでしょう。
不動産は一般に大口の資金が動くため、失敗すると大きな損失に繋がります。そのため、信頼できる担当者とのパイプ作りは欠かせません。対応力や誠実さといった人的資質を見極めることが、収益物件の成功に繋がるのです。
8. まとめ
収益物件の選定は、賃貸経営の成否を大きく左右する重要なプロセスです。立地条件、物件状態、需給動向、管理体制、収支計画、不動産会社の選定など、様々な観点から物件を多角的に評価する必要があります。
|
評価項目 |
主なポイント |
|---|---|
|
立地条件 |
交通の便、生活環境、治安、人口動態 |
|
物件状態 |
築年数、修繕状況、設備の老朽化、耐震性 |
|
需給動向 |
賃料相場、需要層への適合性、空室率 |
|
管理体制 |
管理会社の質、管理費の水準 |
|
収支計画 |
現実的な家賃収入予測、支出費用の見積り |
|
不動産会社 |
実績と専門性、アフターサポート、信頼性 |
いずれの項目も等閑視できるものはなく、バランスの取れた総合評価が肝心です。十分な情報収集と綿密な分析を行い、中長期的な観点から最適な物件を選定することが賃貸経営の第一歩となります。
