不動産賃貸経営で大事な利回りの種類と計算の仕方を徹底解説！

不動産賃貸経営において『利回り』はとても重要な経営指標であり、物件の取得可否を判断する際の重要な参考指標にもなります。

賃貸経営においてよく使用される利回りには3つの種類がありますので、その違いと計算方法について解説します。

不動産賃貸経営における利回りの種類

賃貸経営における最も基本的な利回りが「表面利回り」です。表面利回りは物件の購入価格とその時点での実際の年間賃料収入のみから算出でき、簡単に求められる指標です。その時点で空室があれば、空室分の賃料収入は考慮されません。

ただし、表面利回りは物件の維持管理費用や修繕費、空室リスクなどを考慮していないため、実際の収益性を過大に見積もる可能性があります。そのため、表面利回りだけでなく、他の利回り指標も確認する必要があります。

実質利回りとは、賃貸不動産の購入や運用に伴う様々な経費を差し引いた上での実際の利回りを指します。つまり、実際に手元に残る金額を元本に対する割合で示したものです。

表面利回りよりも実質利回りの方が経費を考慮した実際の利回りを示すため、賃貸経営を行う上では実質利回りの方が重要視されます。実質利回りが低ければ、賃貸経営として採算が取れない可能性があります。

想定利回りとは、物件の購入価格と満室を想定した場合の年間賃料収入から算出される利回りです。実際には満室がずっと続くことはほぼないですが、物件の取得可否を判断する際の参考指標として重要です。

表面利回りは以下の式で算出されます。

表面利回り = 年間賃料収入 / 物件購入価格 × 100(%)

例えば、以下のような物件の場合、

項目	数値
物件購入価格	3,000万円
年間賃料収入	180万円

表面利回りは、

180万円 / 3,000万円 × 100 = 6.0%

と計算されます。

実質利回りは以下の式で算出します。

実質利回り = {(賃料収入 - 費用合計) / 物件購入価格} × 100(%)

費用合計には、以下の項目が含まれます。

想定利回りを計算する式は以下の通りです。

想定利回り = 年間賃料収入(満室時) / 取得価格 × 100(%)

例えば、取得価格が5,000万円の物件で、満室時の年間賃料収入を300万円と見積もった場合、

想定利回り = 300万円 / 5,000万円 × 100 = 6.0%

となります。

表面利回りは物件の表面的な収益性を示すだけで、実際の経費を考慮していません。一方、実質利回りは経費を差し引いた実質的な収益性を示しますが、将来の修繕費用などは見込んでいません。

そのため、賃貸不動産の購入時には想定利回りが最も重要視されます。想定利回りでは、以下のような項目を全て考慮に入れています。

特に想定の賃料収入の妥当性はとても重要です。想定賃料が近隣の相場賃料より高くないか、必ず確認しておきたいポイントです。ポータルサイトなどを利用して賃料相場を調べることをおすすめします。

このように、想定利回りは長期的な収支計画に基づき、実質的な投資価値を示す指標となります。購入時には複数の指標を参考にしつつも、最終的に想定利回りで総合的に判断することが賢明です。

不動産賃貸経営において、利回りは非常に重要な指標です。利回りには大きく分けて以下の3つの種類があります。

種類	概要
表面利回り	現状の年間賃貸収入を物件価格で割った値。簡単に計算できますが経費は考慮されていません。
実質利回り	現状の年間賃貸収入から経費を差し引いた実質収益を物件価格で割った値。実際に手元に残る金額がわかります。
想定利回り	満室時の年間賃料収入を見込んだ利回り。物件の取得可否を判断する際の参考指標として重要です。