【不動産賃貸経営】店舗区画の空室対策!テナント誘致を成功させる5つの方法

賃貸不動産の店舗区画は家賃収入が大きいというメリットがあるものの、空室になるとその分の負担が大きくなるだけでなく、一度空室になると長期化しやすいというデメリットもあります。ここでは、店舗区画が空室になった場合の対策方法を徹底解説していきます。

1.空室問題の深刻化と重要な空室対策

テナント退去による空室増加の問題

不動産賃貸経営において、店舗区画の空室問題は深刻な課題です。テナントの退去に伴い、空室が長引くと収益が大きく落ち込みます。特に店舗区画は一度空室になると長期化しやすく、空室が長期化すれば、固定費の負担が重くのしかかり、経営を圧迫する恐れがあります。

このように、空室は賃貸経営に重大な影響を及ぼします。 したがって、空室対策は経営上の最重要課題と位置付けられ、適切な手を打つ必要があります。 空室期間を最小限に抑え、早期の新規テナント誘致を図ることが不可欠です。

空室が長期化するリスクと経営への影響

空室が長期化すると、賃料収入が途絶えるだけでなく、以下のようなリスクが高まります。

• 管理コストの負担増加

  • 空調や照明などの維持管理コストが発生し続ける

  • 借入返済や修繕積立金の負担が重くなる

このように、空室が長期化すれば、経営への悪影響は深刻になります。空室対策は、物件運営において極めて重要な取り組みなのです。

2.募集力を高める空室対策

物件情報の露出範囲を広げる

店舗物件の空室対策として、物件情報の露出範囲を広げることが重要です。多くの人の目に留まる機会を増やせば、入居希望者を見つける確率が高まります。管理を委託している管理会社によっては、他会社の広告掲載を不可としているケースがよくあります。できるだけ多くの方へ広告を見てもらうためにも他社にも広告掲載を許可している管理会社が好ましいでしょう。

具体的な方法として以下が挙げられます。

• 専門サイトへの掲載

  • 店舗物件の専門サイトに情報を掲載する

  • 例) 【物件ポータルサイト】、【商業施設マンションサイト】など

• SNSの活用

  • SNSを利用し、幅広い層に情報を発信する

  • 例) 【Facebook】、【Twitter】、【Instagram】など

• インターネット広告の活用

  • インターネット広告や新聞広告などで情報発信

  • オフラインでも露出機会を増やす

このように、様々な手段を組み合わせることで、より多くの人の目に触れる機会が増え、入居希望者を見つけやすくなります。

募集条件の緩和(業種・営業時間など)

空室が長期化すると、経営への悪影響が避けられません。そこで考えられるのが募集条件の緩和です。

従来の条件にとらわれすぎないことで、幅広いテナントの誘致が可能になります。例えば業種についての制限を緩和することで、新規参入の機会を広げられます。

さらに、営業時間の制限を緩和することで、様々な営業スタイルのテナントに門戸を開けられます。同業種の重複についても柔軟に対応することが求められます。

こうした募集条件の緩和は、空室リスクを最小限に抑えるための有効な手段です。一方で、物件の特性や地域性を無視すれば、かえって空室が長期化するおそれがあります。適切な条件設定が肝心です。

初期費用(保証金・礼金)の減額やフリーレント

空室の解消に向けて、テナント誘致のため初期費用の軽減が有効な手段となります。例えば、保証金や礼金の減額をすることで、入居時の一時金の負担を軽減できます。

さらに、フリーレントの適用も検討すべきでしょう。フリーレントとは、一定期間の賃料を免除する制度です。長期契約の場合はフリーレント期間を長くすることで、テナントの初期コストを大幅に軽減することができます。入居率の向上が見込めるでしょう。

ただし、フリーレントの適用期間が長すぎると、賃貸収入が一時的に減少するリスクもあります。適切な期間設定が重要です。テナントニーズを見極めつつ、収支バランスを考慮した適切な設定が求められます。

賃料の適正化

テナント誘致を成功させるためには、立地や物件の状態を踏まえた適正な賃料設定が重要です。賃料が高すぎると入居希望者が集まりにくくなってしまいます。一方で低すぎると、物件の価値に見合わない損失が生じてしまいます。

周辺の同種物件と比較しつつ、以下の点を総合的に勘案し、適正な賃料水準を算出することが求められます。

こうした検討を経て適正賃料を設定することで、テナント誘致の呼び水となり、空室期間の短縮が期待できます。一方で、物件の状態に見合わない高額な賃料設定は空室リスクを高めてしまう可能性があります。

テナント誘致と物件収益のバランスを見極め、適正な賃料設定に努めることが、賃貸経営の収支改善につながります。

3.仲介力を高める空室対策

店舗・テナントに強い不動産仲介業者との連携強化

店舗・テナントに強い不動産仲介業者との連携を強化することは、空室対策として重要な役割を果たします。仲介業者は、物件の特性や立地条件、賃料相場などの情報に詳しく、適切なテナント候補を見つけやすい立場にあります。

仲介業者と緊密に連絡を取り合い、以下のような取り組みを行うことで、空室の早期解消が期待できます。

• 物件情報の共有

  • 最新の内覧会日程や賃貸条件を随時更新

  • 過去の募集経緯や応募状況なども共有

• 仲介手数料の適正化

  • 業界相場を踏まえた適切な水準に設定

  • 広告料の検討

• 定期的な営業活動

  • 仲介業者の営業担当者との定期的な情報交換会の実施

  • 物件の魅力や条件変更点などの最新情報を随時提供

• フィードバックの活用

  • 仲介業者からの応募者の反応を共有してもらう

  • その声を次の募集活動に活かす

このように、仲介業者との緊密な連携は、空室対策の成否を大きく左右する重要な要素となります。

広告料のアップ

不動産仲介業者に対して広告料をアップすることも、空室対策として有効な手段のひとつです。

業者は、物件情報を多数の広告媒体に掲載し、反響のあったお客様はその都度案内対応します。多くの反響を取るために多額の広告掲載料を支払っているので、オーナーから支払われる広告料アップは業者にとっては大変プラスとなります。

ただし広告料のアップは、より多くのテナント候補にリーチできる半面、費用がかさむというデメリットもあります。適切な広告費用の水準を見極める必要があります。

4.物件の魅力向上による空室対策

内装費用の一部負担

新規テナント誘致の際、物件の内装費用の一部を賃貸人側が負担することも有効な空室対策です。

多くの場合、店舗開業にあたり、内装工事が必要になります。しかし、その費用は少なくありません。 特にスケルトン物件であれば高額な内装工事費用が想定されます。費用の一部を賃貸人側で負担すれば、テナント側の初期投資を軽減できます。特に資金力に乏しい個人事業主などにとって魅力的な条件となり、テナント誘致のメリットとなります。

賃貸人側の負担額は、最大でも上限を設ける必要があります。例えば、「最大500万円まで」といった具合です。また、複数年の契約期間を条件に設定するなどの工夫も必要でしょう。

このように、内装費用の一部を賃貸人が負担することで、テナントの開業時の負担を軽減し、空室の早期解消につなげることができます。

必要設備の導入(空調設備や照明設備、給排水設備など)

入居を検討しているテナント企業にとって、店舗の設備環境は重要な決め手となります。オーナー側で必要最低限の設備を導入し、魅力的な物件環境を整備することが不可欠です。

主な導入設備としては、以下が挙げられます。

設備投資には一定の初期コストがかかりますが、魅力的な物件づくりには欠かせません。オーナー側で前向きに取り組むことで、希望のテナント確保に大きく貢献するでしょう。

看板設置の柔軟な許可

テナント募集の際、看板設置の規制緩和は魅力向上につながります。 多くの物件で看板設置には細かな規制があり、テナントにとって大きな障壁になっています。

例えば、以下のような規制があります。

このような規制が厳しいと、テナントの営業活動に支障をきたします。規制を緩和することで、テナントは目立つ看板を自由に設置でき、集客力向上が期待できます。

規制緩和には条件を設ける必要がありますが、一定の範囲内で柔軟な対応をすれば、物件の魅力向上に寄与できます。募集の際は看板設置の規制緩和を提案し、テナント誘致に活かしましょう。

5.テナント満足度向上の空室対策

入居検討テナントの要望へのスピーディーな対処

入居検討のテナント企業には、物件の環境や設備、賃料など様々な要望がございます。これらに対して迅速かつ丁寧に対応することが、テナント誘致の成否を分けるポイントとなります。

具体的には、以下の点に注意が必要です。

• 要望へのスピーディーな回答

  • 要望内容をしっかりと確認し、できる限り早期の回答を心がける

  • 検討に時間を要する場合も、その旨を速やかに連絡する

• 要望への柔軟な対応

  • 合理的な範囲で要望に対応することで、入居の意欲を高める

  • 物件の魅力向上につながる要望には積極的に対応する

• フォローアップの徹底

  • 要望への対応状況を定期的に報告し、信頼関係を構築する

  • 入居後のフォローにも意を用いる

テナント企業は、自社に最適な物件を求めています。要望への対応を通じて、物件の魅力を的確にアピールすることが肝心です。

トラブル未然防止の取り組み

テナントとのトラブルを未然に防ぐことは、空室対策の一環として重要です。トラブルが発生すると、テナントの退去リスクが高まるためです。

まず、賃貸借契約書の内容を双方で十分に確認し、相互の権利義務関係を明確にすることが大切です。契約条件や規約などについて、わかりやすい説明を心がけましょう。

また、定期的な立会い検査を実施し、テナントの営業状況を把握するなどの取り組みも有効です。テナントとのコミュニケーションを密に取ることで、事前に問題を察知し、対策を講じられます。

加えて、テナント向けの各種サービスを導入するのも一案です。例えば、以下のようなサービスがあります。

• 24時間対応の緊急修繕サービス

• 定期的な清掃サービス

• セキュリティ強化のための巡回サービス

こうした取り組みを通じて、テナントの満足度を高め、長期的な入居を実現することが空室対策につながります。

6.物件の有効活用による空室対策

区画分割による複数テナント誘致

空室の区画全体を1テナントに貸す方法以外に、区画を分割して複数のテナントを誘致する手段もあります。区画を分割することで、需要が高い小規模店舗に合わせた賃貸スペースを提供できます。

例えば大規模店舗の場合、次の2パターンが考えられます。

1. 一部分割による複数誘致

2. 完全分割による複数誘致

分割パターンは物件の状況によって決まりますが、区画分割によって空室リスクを分散できるメリットがあります。また、業種の異なるテナントを組み合わせることで、相乗効果も期待できます。

ただし、分割工事費や設備の個別化、共用部分の管理など、一定のコストがかかる点に留意が必要です。適切な分割プランとテナントミックスを検討し、総合的なコスト対効果を見極めることが重要となります。

居住用への転用検討

物件の用途を店舗区画から居住用に転用することで、新たな需要を喚起し、空室を解消する方法もあります。

地域によっては、店舗需要の低下に伴い、居住用物件への需要が高まっているケースがあります。このような地域では、建物の構造上問題がなければ、居住用への転用を検討するのが賢明でしょう。

転用に際しては、建築基準法をはじめとする法令の規制に適合する必要があります。建物の構造評価や、設備の追加、内装工事など、一定の初期費用が発生することをあらかじめ認識しておく必要があります。

一方で、地域の人口動態や居住環境の変化を的確に捉え、柔軟に対応することで、物件の有効活用が図れます。テナント誘致が難航する場合には、居住用への転用も視野に入れる必要があります。

7.まとめ

適切なテナント空室対策の重要性

不動産賃貸経営において、空室対策は極めて重要な課題です。特に店舗区画は空室が長期化しやすく、空室が長期化すると家賃収入の減少のみならず、物件の資産価値の低下にもつながります。また、テナントの退去サイクルが長くなれば、設備の老朽化など物件の魅力が低下し、新規テナント誘致が一層困難になる恐れがあります。

このように、空室問題は放置すれば拡大の一途をたどり、経営に深刻な影響を及ぼします。したがって、物件の特性に合わせた適切な空室対策に早期から取り組むことが不可欠です。

募集条件の見直しや仲介業者との連携強化、内装や設備の改修など、物件の魅力向上に向けた対策を行うことで、新規テナントを効果的に誘致できます。また、テナントニーズに的確に対応することで、満足度を高め、長期的な入居を促すことができます。

つまり、バランスの取れた総合的な空室対策によって、安定した家賃収入を確保し、物件の資産価値を維持・向上させることが可能となるのです。

バランスの取れた総合的な取り組みが不可欠

空室が長期化すると、収益の大幅な減少につながるだけでなく、空室状態が長く続けば物件の評価が下がり、テナント誘致が一層困難になります。したがって、様々な空室対策を総合的に行うことが不可欠となります。

単一の対策のみでは効果に限界がありますが、上記のように様々な観点から対策を講じることで、確実に空室解消に向けた効果が期待できます。経営的な観点からも、バランスの取れた総合的な取り組みが不可欠となります。