サブリース契約をよく知らないままに契約してしまうと、後々契約上でトラブルが発生することも少なくありません。オーナーが継続的に一定の家賃保証を受けられるメリットはありますが、サブリース契約を解約できないというようなトラブルが起こりやすいのも事実です。本記事では、サブリース契約の仕組みやメリット・デメリット、解約できるケースとできないケース、そして解約の流れについて詳しく解説します。
サブリース契約の仕組み
サブリース契約とは
サブリース契約は、オーナーがサブリース会社に物件を一括して貸し出し（これをマスターリースと言う）、そのサブリース会社がさらに第三者に賃貸する契約形態です。この契約により、オーナーはサブリース会社から毎月一定の家賃収入を得ることができます。
本来、オーナーとサブリース会社との間に締結される契約はマスターリースと呼びますが、
オーナー ↔ サブリース会社 ↔ 第三者（入居者）
この上記の流れ一連をサブリース契約と一般的には呼ぶことが多いため、解説する便宜上、この記事ではマスターリース・サブリース併せてサブリース契約と表記します。
サブリース契約のメリット
- 安定した収入：空室が発生しても管理会社からの家賃支払いは一定であり、オーナーは安定した収入を得られます。
- 手間の削減：賃借人とのやり取りや物件管理を全て管理会社が行うため、オーナーの負担が軽減されます。
- リスク分散：賃借人の支払い滞納などのリスクが管理会社に移転されます。
サブリース契約のデメリット
- 家賃の低下：市場家賃の変動に関わらず、契約時に決められた家賃が支払われるため、市場が上昇しても恩恵を受けにくい。
- 契約期間の制約：長期の契約が多く、一度契約すると解約が難しい場合があります。
- 管理会社の倒産リスク：管理会社が倒産すると、家賃保証が受けられなくなる可能性があります。
マスターリース＆サブリース契約については下記記事で詳しく解説していますので、ぜひ読んでください。
サブリース契約で起こりやすいトラブル
保証家賃額は年々下がる
サブリース契約では、当初の保証家賃額が年々引き下げられることがあります。これは契約書に家賃見直し条項が含まれているためであり、オーナーの収入が減少する原因となります。
途中解約されるおそれがある
管理会社の経営状況や物件の稼働状況によって、サブリース契約が途中で解約されるリスクもあります。これにより、オーナーは突然収入源を失う可能性があります。
修繕費用の負担を求められる
物件の修繕費用をオーナーが負担するケースもあります。サブリース契約書に修繕費用の負担について明記されていることが多く、注意が必要です。
オーナーからの解約は簡単にできない（できても高額な違約金を請求される）
サブリース会社はあくまでもその物件を借りている「借主」の立場です。
サブリース契約は「借地借家法」の適用内にある契約となっており、借地借家法は貸主よりも借主が手厚く守られる内容となっています。サブリースの場合、この借主には入居者ではなく、転貸借をしている不動産会社が該当します。
「借地借家法」では正当な理由がない場合、オーナー側からの契約解除はできないとされています。よって、契約解除にサブリース会社が応じない場合は、正当事由が必要となります。
サブリース会社に解約の相談をし、受け入れてくれた場合でも違約金が発生するケースが多いです。違約金は家賃の数カ月から1年分を違約金額として支払うことが一般的です。
サブリース契約の解除によるメリット
サブリース契約を解除することによるメリットについて紹介します。
利回りが改善する
サブリース契約を解除することで、市場に合わせた家賃設定が可能になり、利回りが改善することがあります。
出口戦略が決めやすくなる
サブリース契約がない状態であれば、物件の売却やリノベーションなど、柔軟な出口戦略を立てやすくなります。
管理会社の変更ができる
サブリース契約を解除すれば、他の管理会社に変更することができ、空室率の改善や賃料の値上げなどより良いサービスを受けることが可能になります。
サブリース契約の解除が正当事由として認められるケース
サブリース契約に中途解約の条項が記載されていない場合、オーナーからの解約は非常に困難
サブリース契約に中途解約の条項がない場合、オーナー側からの解約はほぼ不可能です。この場合、オーナー側に正当事由が必要となります。
認められるケース
- オーナーが立ち退き料を支払う（業者側の損失を補填）場合
- ローン返済が困難など、生計の維持目的に売却する必要がある場合
- 老朽化などで取り壊す必要がある場合
- オーナー自身や親族などが物件を使用する場合
- 再開発事業の対象となり、立ち退きがやむを得ない場合
認められないケース
- オーナー側の一方的な都合による解約
- スムーズに売却できる状態にしたい場合
- より高額に売却したい場合
正当事由が認められサブリースの解約に同意を得られても、実際の解約までに時間がかかる
正当事由が認められたとしても、解約の手続きには時間がかかることが多いため、早めの対応が必要です。
サブリース契約解除の流れと注意するポイント
解約の流れ
- サブリース契約書の解約条項を確認する：契約書の内容をしっかりと確認し、解約条件や違約金について理解します。
- サブリース会社に解約通知書を送付する：解約の意思を管理会社に伝えます。この際、書面での通知が望ましいです。
- サブリース会社と協議する：管理会社と解約条件について協議します。必要に応じて、弁護士や専門家に相談することも検討します。
気を付けるポイント
- 契約書の内容を十分に理解すること
- 違約金や解約条項について事前に契約内容を確認すること
- 解約通知は必ず書面で行うこと
- 専門家のアドバイスを受けること
サブリース契約でトラブルが起こった際の相談先
サブリース契約でトラブルが起こった時には、一人で悩まずに下記の機関へ相談することも検討しましょう。
- サブリース経営相談センター（NPO法人 日本住宅性能検査協会）
- 公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）
- 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
- 独立行政法人国民生活センター（消費者ホットライン）
- 国土交通省（広告、勧誘及び重要事項説明に関する違反行為）
- 法テラス（弁護士）
まとめ
サブリース契約には多くのメリットがありますが、解約の困難さやトラブルのリスクも存在します。契約前に十分な情報収集を行い、自分の状況に合った契約を選ぶことが重要です。また、解約を考える場合は、契約書の内容をしっかりと確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
