【賃貸経営】売却か建て替えか判断基準!売却と建て替えのメリット・デメリット比較

1.はじめに

老朽化した賃貸アパートの運営を継続するかどうかは、オーナー様にとって大きな決断事項です。賃貸物件の資産価値を最大限に活かすためには、主に以下の3つの選択肢があります。

オーナー様がどの選択肢を取るべきかは、物件の立地条件や資金計画、経営意欲、ライフプランなど、さまざまな要因を総合的に勘案する必要があります。次の章では、それぞれの選択肢のメリット・デメリットを比較しながら、適切な判断基準を提示していきます。

2.売却のメリット・デメリット

メリット

売却のメリットとしては、以下の3点が挙げられます。

– 現金化できる

• 不動産を売却することで、手元に現金を残すことができます。

• 売却代金は新たな投資資金として活用できます。

– 新たな収益物件の購入資金に

• 売却で得た資金を新たな収益物件の購入資金に充てることができます。

• 立地条件や設備の良い物件への投資が可能になります。

– 相続税の特例適用で節税が可能

• 売却した不動産の3分の1に当たる金額が、相続時の課税価格から控除されるため節税効果があります。

デメリット

– 安定収入がなくなる

売却する場合、最大のデメリットは安定した賃料収入がなくなることです。アパートの運営では、毎月一定の家賃収入が入るため、リタイア後の生活費や相続対策の資金源として頼りになります。売却すれば、一時的に多額の収入を得られますが、継続的な収入源を失うことになります。

– 土地の活用ができなくなる

賃貸物件を売却すると、それまで所有していた土地を有効活用する機会が失われます。例えば、以下のようなデメリットが考えられます。

• 将来的に建物の建て替えができなくなる

• 増築や付帯施設の設置ができなくなる

• 土地を別の目的で利用できなくなる

このように、売却により土地の権利が失われると、今後の建物の改修や土地の別用途利用など、収益機会が大きく制限されてしまいます。したがって、中長期的な収益を見据えた場合、売却は必ずしも最適な選択とは言えません。

3.建て替えのメリット・デメリット

メリット

– 長期的な収益が見込める

• 新しいアパートは長期にわたり安定した家賃収入が期待できます。

• 設備の新しさから、入居希望者も多く見込めます。

– 新しい設備で入居者の確保が容易

• 最新の設備を備えた物件は入居者の満足度が高くなります。

• リフォームに比べ、より入居者の確保が容易です。

デメリット

– 多額の初期費用が必要

また、建て替えを行う場合、多額の初期費用が必要となるのがデメリットです。

このように数千万円から億単位の資金が必要となり、自己資金だけでは足りない場合が多くあります。そのため、借入れが必要になり、返済負担が重くのしかかります。

– 解体費用が高額になる可能性

建物を建て替える際には、解体費用が発生します。木造建物の解体費用は比較的安価ですが、鉄筋コンクリート造りの場合は解体費用が高額になる可能性があります。

解体費用の目安は以下の通りです。

※解体費用は建物の規模や立地条件によっても変わります。

解体費用の他にも、産業廃棄物の処理費用や仮設費用なども必要となります。特に分別作業が求められるアスベスト含有建材を使用した古い建物は、その撤去費用が高額になる場合があります。

また建て替え工事の際は、入居者の立ち退きによる引っ越し費用の補償なども発生する可能性がありますので、総合的に解体費用を把握し、建て替え計画の予算に織り込む必要があります。

– 法令への対応が必要

さらに、建て替えや大規模修繕では、最新の建築基準法や都市計画法などの法令を満たす必要があり、手続きが複雑化するデメリットもあります。

4.リフォームのメリット・デメリット

メリット

賃貸経営において、建物が古くなったときの選択肢として、リフォームを行うことがあります。リフォームには以下のようなメリットがあります。

– 建て替えよりも低コスト

• 建物を一旦解体して建て替える場合は、多額の費用が必要となります。一方、リフォームであれば部分的な工事で済むため、費用を大幅に抑えられます。

– 入居者の解約を最小限に抑えられる

建て替えの際には、入居者全員に一時的に退去してもらう必要があります。しかしリフォームであれば、工事の範囲や期間次第で、入居者に大きな影響を与えずに済みます。

以上のように、リフォームは建物の状態によっては費用対効果が高い選択肢となり得ます。

デメリット

リフォームにはいくつかのデメリットがあります。

– 根本的な解決にはならない

• 根本的な解決にはならない リフォームは建物の部分的な改修にとどまるため、老朽化した建物の根本的な問題は解決できません。建物の寿命を延ばすことはできても、いずれは建て替えが必要になります。

– 入居者の満足度向上が難しい

• 入居者の満足度向上が難しい
  リフォームでは入居者の要望をすべて満たすことは難しく、満足度を大きく向上させるのは容易ではありません。例えば、広さや間取りなど建物の根本的な部分は変更できません。

このように、リフォームにはメリットもありますが、建物の老朽化への対処としては限界があります。長期的な視点から建て替えかリフォームかを検討する必要があるでしょう。

5.判断基準

立地条件

物件の立地条件は、売却か建て替えかを判断する上で重要な要素となります。立地が良ければ建て替えを検討するメリットが高くなり、立地が悪ければ売却を選択するケースが多くなります。

好立地の場合、建て替えによって新しい物件を建設することで、立地の良さを最大限に生かした高い賃料設定が期待できます。一方、売却した場合は立地の良さを活かしきれない可能性があります。

普通の立地であれば、建て替えと売却のどちらを選んでも大きな差は出ないかもしれません。資金計画などの他の要素を総合的に判断する必要があります。

悪立地の場合は、建て替えを行っても入居者の確保が難しくなる可能性が高いため、売却を選択する方が賢明でしょう。売却資金を別の収益物件の購入に充てることをおすすめします。

資金計画

売却や建て替えを検討する際、資金計画は重要な要素となります。

売却の場合、すぐに現金化できるというメリットがありますが、将来的な収入源を失うリスクがあります。一方、建て替えの場合、以下のような多額の初期費用が必要になります。

このように、建て替えには億単位の費用がかかるため、十分な資金計画が必要不可欠です。資金を借り入れる場合は、金利や返済計画を立てる必要があります。また、補助金や減税などの制度を活用することで、費用を抑えることができます。

資金計画は経営の継続性に直結する重要な要素です。慎重な検討が求められます。

経営意欲

不動産賃貸経営において、長期的な収益性を重視するのか、利便性を優先するのかという点が、売却か建て替えかの判断に大きく影響します。

収益性を重視する場合は建て替えが有利です。新築のマンションやアパートは、設備が新しく、入居者の確保が容易です。立地条件が良ければ、長期的な賃貸収入が見込めます。

一方、利便性を重視する場合は売却が有利でしょう。売却すれば現金化できるため、新たな投資に回すことができます。また、建物の管理コストから解放されるメリットもあります。

このように、経営意欲によって最適な選択肢は変わってきます。収益性を追求するのか、利便性を重視するのか、自身の経営方針を明確にすることが重要です。

ライフプラン

ご自身やご家族のライフプランを念頭に置くことも重要です。老後の資産形成や相続対策など、長期的な視点から判断する必要があります。

例えば、完全なリタイア生活を望む場合は売却が選択肢の一つとなります。一方で、老後も収入を望む場合や、将来的に物件を子どもに相続したい場合は、建て替えを検討するといった具合です。

ただし、ライフプランは個々のケースによって異なります。専門家に相談しながら、ご自身の人生設計に合わせた最善の選択をされることをおすすめします。

6.まとめ

賃貸経営における売却か建て替えかの判断は、経営者それぞれの立場によって異なります。立地条件、資金計画、経営意欲、ライフプランなどを総合的に勘案し、最適な選択をする必要があります。

このように、様々な観点から総合的に判断することが大切です。経営状況や市場環境の変化に柔軟に対応し、安定した収益を確保することが賃貸経営の鍵となります。